När du lånar pengar till en fastighet ska lånet betalas tillbaka bit för bit. Den återbetalningen kallas amortering. Banken lägger sedan räntan ovanpå, vilket är priset du betalar för att få låna pengarna.

Två vanliga sätt att lägga upp återbetalningen är rak amortering och annuitet. Namnen låter tekniska, men skillnaden går att förstå med en vanlig månadsbudget.

Först: ränta och amortering är två olika saker

Tänk dig att du lånar 6 miljoner kronor. Räntan är bankens avgift för lånet. Amorteringen minskar själva skulden.

Betalar du 25 000 kronor i amortering är skulden 25 000 kronor lägre efter betalningen. Betalar du samtidigt 22 500 kronor i ränta har totalt 47 500 kronor lämnat kontot, men bara amorteringen har minskat lånet.

Det är därför en fastighet kan visa vinst i bokföringen men ändå ha ont om pengar vissa månader. Amorteringen tar pengar från kontot även om den inte fungerar som en vanlig driftkostnad.

Så fungerar rak amortering

Vid rak amortering betalar du tillbaka lika stor del av skulden varje månad. Räntan räknas på den skuld som finns kvar.

Om ett lån på 6 miljoner kronor ska betalas tillbaka på 20 år delas skulden på 240 månader. Amorteringen blir då 25 000 kronor per månad.

Med 4,5 procents ränta kostar räntan ungefär 22 500 kronor den första månaden. Den sammanlagda betalningen blir cirka 47 500 kronor.

Nästa månad är skulden lite lägre. Då minskar också räntan en aning. Amorteringen ligger kvar på 25 000 kronor, medan den totala månadsbetalningen sakta sjunker.

Så fungerar annuitet

Vid annuitet försöker banken hålla den sammanlagda betalningen jämn under en bestämd period. Du betalar alltså ungefär samma belopp varje månad så länge räntan inte ändras.

I början går en större del av betalningen till ränta och en mindre del till amortering. När skulden har minskat går mer till amortering och mindre till ränta.

Det kan vara lättare att planera ekonomin när betalningen är jämn. Men om räntan ändras kan banken behöva räkna om beloppet eller förlänga återbetalningstiden. Annuitet betyder därför inte att betalningen är fast för alltid.

Vilket alternativ kostar minst?

Rak amortering brukar ge en lägre total räntekostnad när lånebelopp, ränta och återbetalningstid är desamma. Skulden minskar snabbare i början, och banken räknar då ränta på ett lägre belopp tidigare.

Annuitet ger ofta en lägre betalning i början. Nackdelen är att skulden minskar långsammare under de första åren. Du kan därför hinna betala mer ränta totalt.

Jämför inte bara den första månadens betalning. Be även om uppgift om kvarvarande skuld efter fem och tio år samt den beräknade totala räntekostnaden.

Vad passar en hyresfastighet?

En hyresfastighet får pengar från hyrorna. De pengarna ska betala värme, vatten, försäkring, reparationer, ränta och amortering.

Rak amortering kan fungera bra när hyrorna lämnar ett tydligt överskott redan från start. Den högre betalningen i början pressar ekonomin mer, men skulden sjunker snabbare.

Annuitet kan ge mer luft i början, särskilt om fastigheten behöver renoveras eller om du vill bygga upp en reserv. Samtidigt får du acceptera att skulden ofta minskar långsammare.

Banken kan också ha ett eget krav på upplägg. Fastighetslån förhandlas ofta individuellt, så du får inte alltid välja helt fritt.

Ett enkelt sätt att jämföra

Skriv upp fyra saker för varje låneförslag: betalningen första månaden, betalningen efter fem år, skulden efter fem år och den totala räntan under perioden.

Lägg sedan in betalningen i fastighetens budget. Finns pengar kvar till normalt underhåll och en oväntad reparation? Om nästan hela överskottet går till banken är upplägget för pressat, även om lånet blir snabbt återbetalat.

Med ett verktyg för att beräkna amortering på ett fastighetslån kan du prova olika lånebelopp, räntor och återbetalningstider. Jämför gärna rak amortering och annuitet med samma grunduppgifter.

Det bästa upplägget är det som både minskar skulden och lämnar tillräckligt med pengar kvar för att fastigheten ska fungera i vardagen.